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長租公寓,如何做“長”

2019年08月05日 12:26:47 來源: 安徽日報

????如今,年輕人對生活品質的追求越來越高,雖然長租公寓的費用要略高于普通的房東直租,但相對較好的環境以及更加完善的生活設施,使其成為不少年輕人的首選。近兩年來眾多企業加快布局,長租公寓儼然成為開發商、專業化租賃運營商、中介機構等企業眼中的熱門“風口”。但由于前期投入成本高、回報周期長,市場競爭日益激烈,很多長租公寓面臨較大考驗。

????眼下正是租房旺季,長租公寓的市場情況如何?面臨著哪些問題和難題?未來將如何更好謀發展?近日,記者進行了走訪調查。

????“上半年市場較為冷清,目前是租房旺季,在畢業季優惠促銷之下,情況還可以”

????增速減緩,行業發展面臨“瓶頸”

????今年大學畢業的何冬琴,最近正忙著找房子,“我想找長租公寓,四五月份的時候,房源還挺多的,六七月份,感覺房源明顯少多了”。

????專業的管家、貼心的服務、標準化的裝修……與傳統住房租賃模式相比,長租公寓在改善居住體驗方面優勢明顯,得到不少消費者的青睞。7月下旬,何冬琴告訴記者,她跑了幾家長租公寓后發現,一方面房源少,另一方面優惠之后,價格依舊不便宜,“二三十平方米、帶有獨立衛生間,月租基本在一千多元到兩千多元之間”。

????“7天免費住”“租房滿1年,立減1200元”“房租月付免押金”“租1年,房租9折”……記者隨機打開多個租房軟件,在顯眼的位置上,都寫上了長租公寓最近的優惠政策。

????“最近,我們的房源已經不多了,只剩下面積較小和采光不好的房源了。”近日,記者來到位于合肥市濱湖區錦繡大道的一家長租公寓內,工作人員告訴記者,“畢業季有租房優惠,租1年享9折優惠。20多平方米的房子,原價1616元/月,現在租1年的話,只需要1450元/月,還是挺劃算的。現在是畢業季,好多畢業生找房子,房源比較緊張。而帶有衛生間和廚房的房子更加搶手,價格也更高一些。”

????“店里一共有300多套房源,現在剩下的2套,還是因為采光不好。”同日,在合肥市黃山路一家長租公寓內,工作人員表示,“上半年市場較為冷清,目前是租房旺季,在畢業季優惠促銷之下,情況還可以。”

????但業內人士普遍表示,開發商在長租公寓的圈地擴張已漸趨沉寂,火爆的畢業季,也難掩行業發展面臨的“瓶頸期”。

????5月14日,朗詩綠色集團公告稱,將處于虧損階段的、包括長租公寓在內的5項業務,以9.81億元剝離至控股公司朗詩集團。據朗詩公布的財務數據,2017年獲得1.5萬間房源,分布在國內主要一線二線城市;2018年達到了4萬多間,而2年間該業務合計使上市公司虧損2.34億元。

????而在3月26日萬科2018年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝也坦言,長租公寓現在看起來要賺錢很難。

????“短期之內,長租公寓確實存在運營周期長、資金沉淀大、利潤率較低的問題”

????盈利不易,有不少繞不過“痛點”

????時針撥到2015年,伴隨著《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》的頒布,明確把“積極發展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業態”定性為生活性服務業,國內長租公寓市場迎來了投資熱潮,除地產商、房產中介和創業公司入局,酒店巨頭也陸續推出了自己的長租公寓品牌,瞄準青年白領長租市場。

????雖然長租公寓市場前景廣闊,并且在過去的幾年里得到迅速發展與市場認可,但仍處在初級階段,面臨長產業鏈與回報率低和重運營的風險,以及消費者需求不斷提升等問題。

????一位不愿透露姓名的長租公寓企業負責人坦言,若長租公寓按重資產持有物業來運營,必然會面臨很大的壓力。開發商自己建房子后出租,或并購存量物業后改建成公寓出租,短期內都很難實現盈利。由于房價、地價、融資成本都偏高,而租金收入則偏低,這一矛盾在短期之內很難解決。地產研究機構克而瑞日前發布的《2019租賃住宅行業白皮書》顯示,國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%,回報周期中位數近50年,遠低于辦公物業回報率4%~6%的水平。

????據了解,長租公寓企業運營體系主要包括四大主要環節。第一環節是收集房源,配備領導團隊和收房團隊,系統評估房源,完成簽約入庫;第二環節是設計裝修環節,配備設計、采購、配置團隊,完成房源評估、房屋裝修;第三環節是房屋出租,配備出房團隊,完成出租業務,日常交租等工作;第四環節是租后服務,配備服務團隊,為租戶提供高質量服務。作為一種新興業態,長租公寓面臨前期投入大,回收期較長,短期盈利能力難的問題。因此,長租公寓必須得到金融資本的支持,才能持續發展。2017年曾是長租公寓和金融資本的蜜月期。但到了2018年下半年,“蜜月期”不再。有數據顯示,2018年多家房企的租賃融資被叫停。

????“短期之內,長租公寓確實存在運營周期長、資金沉淀大、利潤率比較低的問題,但是長期來看,受益于市場的增長以及整個政策的扶持,行業發展有潛力。”合肥市住房租賃協會副會長劉偉說。

????“跑馬圈地后,行業的競爭將逐漸向精細化、多元化方向轉變”

????未來可期,拼運營和服務需“走心”

????如今,住房需求群體將關注點從買房或者“先湊合租房”向高品質租房轉移。不久前,有關機構發布的《中國青年租住生活藍皮書》顯示,當代城市租住群體消費不斷升級,六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房,近八成人會用心布置租來的房間,有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金,追求更高品質的租住體驗。而艾媒咨詢發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》預計,2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達到80.6億平方米,而中國房屋租賃市場租賃人口預計2022年將達到2.4億人。

????雖然前景不錯,但隨著競爭者日益增多,利潤率降低,資本退潮,長租公寓市場也暴露出甲醛超標、隱私安全、哄抬價格、合同糾紛等問題。特別是隨著品牌的增多,熱門城市爭搶房源現象越來越突出,反倒抬高了房租價格,使租客成本增加。而時有發生的空氣質量超標事件,也在一定程度上影響了租客對打“裝修牌”的長租公寓的信任度。

????不少長租公寓負責人都表示,長租公寓已經過了跑馬圈地的規模擴張時期,接下來拼的是運營和服務。

????在合肥市濱湖區錦繡大道的一家長租公寓內,記者看到除了房間里雙人床、空調、洗衣機、大衣柜等生活設施一應俱全,室外還有集健身、閱讀、休閑于一體公共空間,樓道里安裝有24小時監控。合肥龍湖冠寓有關負責人表示,最初是“黑中介、無合同、無服務、不安全”的1.0租房時代,其后升級為2.0租住時代,有一定范圍內的物業、安保等服務。如今已經升級到3.0租住時代,擇鄰而居,讓租住不再只是選擇空間,而是公共配套完善,讓租客的業余休閑時光豐富多彩,給予租客無微不至的關懷。

????“跑馬圈地后,行業的競爭方向將逐漸向精細化運營、多元化盈利等方向轉變。”劉偉說,除了適合青年、白領的公寓產品外,近來藍領公寓也備受關注。有數據顯示,針對低收入群體的藍領公寓房間數每年增速超過50%,相關開發企業數量也在快速增加。隨著資本紛紛投入,藍領公寓成為長租公寓行業融資額增長最快的細分領域。(何珂)

[責任編輯: 李東標 ]
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